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           收房秘笈
        收房秘笈
        發(fā)布者:ohmail 發(fā)布時(shí)間:2010/11/27 閱讀:25671

         
        建議收房日期:建議大家在第三天或第四天去收房
        需要帶的工具:
        a)1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道
        b)1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓
        c)1只塞尺--用于測裂縫的寬度
        d)1只5米卷尺--用于測量房子的凈高
        e)1只萬(wàn)用表---用于測試各個(gè)強電插座及弱電類(lèi)是否暢通
        f)1只計算器---用于計算數據
        g)1只水筆--用于簽字
        h)1把掃帚--用于打掃室內衛生
        i)1只小凳子和一些報紙、塑料帶,包裝繩--用于時(shí)間長(cháng),可休息一下及預先
          封閉下水管道。
        驗收房子時(shí)間:一般是持續2-3個(gè)鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。
        收房過(guò)程:
        1)去物業(yè)部門(mén)查看資料部分,分別有以下幾份資料需要查驗:
        A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》--可帶走
        B、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》--可帶走
        C、《竣工驗收備案表》 D、面積實(shí)測表
        E、管線(xiàn)分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走
        如果開(kāi)發(fā)商準備充分的話(huà),一般10分鐘即可查看完資料。
        2)核實(shí)面積、合同及價(jià)錢(qián)多退少補問(wèn)題。
        驗收房子
          看完那些資料后,基本就可以去驗收房子了,凱文顧問(wèn)提示:暫且先不要交付一些物業(yè)費用及相關(guān)費用,此時(shí)物業(yè)會(huì )催促你來(lái)交付,可同他們交流,驗收好后,再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進(jìn)戶(hù)門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著(zhù)就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)
          1)詳細檢查房屋質(zhì)量,包括門(mén)窗、陽(yáng)臺等部位有無(wú)開(kāi)裂現象;(陽(yáng)臺裂縫危險大)
          【提示】:由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(cháng),在門(mén)窗軌道里會(huì )有一些灰塵和建筑垃圾,所以切不可很沖動(dòng),用蠻力推拉門(mén)窗,一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候,仔細查看一下,用掃帚清楚后就可以看了
          2)檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫 【提示】:特別是查看一些墻體是否有水跡,特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方,如有的話(huà),務(wù)必盡快查明原因。
          3)仔細檢查地面,仔細檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況。
          【提示】:如有空鼓,一定要責成陪同物業(yè)人員盡快修復,否則在裝修中會(huì )很容易打穿樓板,妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。
          4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開(kāi)龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來(lái)看看水壓,二、來(lái)試試排水速度。(一般新房子會(huì )配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。用萬(wàn)用表測量各個(gè)強弱電是否暢通。
          【提示】:關(guān)閉分閘,檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線(xiàn)路。
          5)驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個(gè)下水處灌水,分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽(yáng)臺地漏等,基本是每個(gè)下水口應灌入兩盆水左右,應聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。
          【提示】:做好這些后,確認沒(méi)問(wèn)題,要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著(zhù)水口,再加以捆實(shí),而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。
          6)驗收地面下水情況。在廁衛放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家廁衛的天花。
          【提示】:在全部用完水后,應再打開(kāi)水表,看清楚水表數字,記錄下來(lái),同時(shí)要記錄電表數字。
          7)核對買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設施核對買(mǎi)賣(mài)合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符;
          【提示】:通常在這方面,應該沒(méi)什么大問(wèn)題,但是確實(shí)要仔細核實(shí)。
          8)測量一下樓宇的層高,用5米卷尺即可,采樣數據來(lái)源地點(diǎn)與具體數據,最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(cháng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上,同時(shí)把一些驗收房子的數據和問(wèn)題寫(xiě)在物業(yè)公司提供的紙張上。
          最后好了,檢查完這些工作,如果沒(méi)問(wèn)題的話(huà),那就交錢(qián)去吧;若有問(wèn)題,需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期,看解決結果是否影響收房,若影響,需要進(jìn)行交涉了。
        案例1
          即使購房合同有明確約定開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有權代收契稅
          袁前嶺律師:開(kāi)發(fā)商把繳納契稅和公共維修基金作為入住領(lǐng)鑰匙的前提條件,是錯誤的,因為無(wú)論是依據法律還是王先生和開(kāi)發(fā)商之間的合同,開(kāi)發(fā)商都不享有這個(gè)權利。其次,北京市相關(guān)政策明確規定從今年1月1日起不允許任何單位代收契稅,王先生可以向開(kāi)發(fā)商表示該約定違反了法律的強制性規定,屬于無(wú)效條款。
          由于開(kāi)發(fā)商要求在交付房屋前交納上述費用和簽署《委托書(shū)》,超出了法律規定和購房合同約定的范圍,因此,即使王先生拒絕收房,也是屬于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按時(shí)向王先生交付房屋,必須承擔逾期交房的違約責任。
          王先生:我們是某小區的業(yè)主,開(kāi)發(fā)商在我們去辦理收房手續時(shí)告知,只有簽署了開(kāi)發(fā)商出示的“委托協(xié)議”,并且把公共維修基金和契稅等費用交給開(kāi)發(fā)商,才能辦理入住手續和領(lǐng)鑰匙。請問(wèn)律師,如果拒絕簽署該協(xié)議,可能產(chǎn)生怎樣后果?
          案例2
          如果在2004年前簽合同分期綜合驗收合格應收房
          朱壽全律師:根據國務(wù)院文件,從去年7月1日起取消住宅小區項目竣工綜合驗收,雖然這能避免重復驗收,但綜合驗收取消后,對后期的物管、小區交通、通郵、綠化指標是否達到等,只能靠開(kāi)發(fā)商的誠信,而無(wú)法用行政手段干預。
          袁前嶺律師:如果開(kāi)發(fā)商出具了分期綜合驗收的文件,而業(yè)主認為該小區達不到分期綜合驗收的條件,那么就需要和分期綜合驗收文件的頒發(fā)部門(mén)了解相關(guān)情況。開(kāi)發(fā)商要求業(yè)主在收房前必須簽物業(yè)合同的行為,不應該得到法律的支持。如果因此導致業(yè)主延遲收房,開(kāi)發(fā)商必須承擔逾期交房的違約責任。但注意保留開(kāi)發(fā)商要求崔先生簽署物業(yè)合同時(shí)的相關(guān)證據,包括錄音、現場(chǎng)證人等等。
          崔先生:我的購房合同中約定:“商品房經(jīng)分期綜合驗收為交房條件”,現在開(kāi)發(fā)商通知我去收房,但在現場(chǎng)我發(fā)現目前小區的綠化,郵箱,道路都還沒(méi)有搞好,我可不可以拒絕收房?此外,開(kāi)發(fā)商要求我三年不得更換物業(yè)公司,如果我不簽物業(yè)合同,他就不交鑰匙,這種情況我應該如何處理?
          案例3
          保修條款低于法定最低限可向市建委相關(guān)部門(mén)投訴
          袁前嶺律師:依據《房屋建筑工程質(zhì)量維修辦法》第六條、第七條和《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》規定,開(kāi)發(fā)商約定的條款不得低于法定最低保修期,否則屬于無(wú)效條款,吳先生并不需要和開(kāi)發(fā)商作更多的談判。
          王立宏律師:購房者如果發(fā)現《住宅質(zhì)量保證書(shū)》上所承諾的保修時(shí)間不符合有關(guān)規定,可以先找到相關(guān)的法律條款出示給開(kāi)發(fā)商,如果開(kāi)發(fā)商仍然拒絕,可找市建委相關(guān)部門(mén)投訴處理。
          朱壽全律師:如果要起訴,無(wú)須要求其出示不交鑰匙的書(shū)面證明,但應該保存開(kāi)發(fā)商已經(jīng)蓋章的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為日后起訴的證據。
          吳先生:開(kāi)發(fā)商上周通知我收房,但在開(kāi)發(fā)商出具的住宅質(zhì)量保證書(shū)中,注明了屋面防水保修三年,管道及線(xiàn)路保修半年。據我了解,國家規定這兩項的保修期限分別應該是五年和二年,請問(wèn)律師,這樣的質(zhì)量保證書(shū)我可以不簽嗎?如果談判后開(kāi)發(fā)商仍執意不實(shí)行國家的有關(guān)規定,我們應該怎么辦?
          案例4
          開(kāi)發(fā)商提供的面積實(shí)測表并不包含各戶(hù)詳細面積圖
          袁前嶺律師:依據《測繪資質(zhì)分級標準》和《測繪資質(zhì)管理規定》的規定,丁級資質(zhì)的單位也有資格測繪24層塔樓,陳女士如有疑問(wèn)可到北京市建委了解。
          王立宏律師:面積實(shí)測表不需要有圖,沒(méi)有各戶(hù)的詳細面積圖、公攤面積圖是正常的。戶(hù)型的面積中一般會(huì )同時(shí)附上總建筑面積、總分攤面積、各戶(hù)的建筑面積、套內建筑面積、分攤面積、分攤系數以及各個(gè)分攤部位的詳細面積。
          陳女士:我在海淀區買(mǎi)了一套房子,現在已進(jìn)入收房階段,開(kāi)發(fā)商提供的面積實(shí)測表是一個(gè)丁級資質(zhì)的單位出具的,我想請問(wèn)一下,丁級資質(zhì)的單位有沒(méi)有資格測繪24層塔樓?
          此外,該測繪機構提供的面積實(shí)測表沒(méi)有各戶(hù)的詳細面積圖、公攤面積圖,請問(wèn)一份完整的面積實(shí)測表應該包含哪些數據?
          -收房流程
          第一步:業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
          第二步:業(yè)主交納剩余房款領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》
          第三步:業(yè)主做綜合驗收,就驗收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢(xún)、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案
          第四步:根據協(xié)議內容解決交房中存在的問(wèn)題,無(wú)法在15日內解決的,雙方應當就解決方案及期限達成書(shū)面協(xié)議
          第五步:業(yè)主簽署《入住交接單》。
          關(guān)鍵環(huán)節:開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》必須為原件而不是復印件。
          關(guān)鍵環(huán)節:收房應驗收五項資料:房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》(可帶走)、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(可帶走)、《竣工驗收備案表》、面積實(shí)測表、管線(xiàn)分布竣工圖(可帶走)。
          關(guān)鍵環(huán)節:交房遇到的問(wèn)題無(wú)法在15日內解決的,業(yè)主一定要就解決方案及期限達成書(shū)面協(xié)議,以防止開(kāi)發(fā)商事后不承認。
         
         

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